הסכמי שכירות דירה - מהן הזכויות והחובות של השוכר והמשכיר?

למרות שחוזי שכירות נפוצים מאוד בישראל, שוכרים ומשכירים רבים אינם מודעים לזכויותיהם ושאלות רבות אינן תמיד ברורות: מתי חוזי שכירות צריכים להיערך בכתב? האם ניתן לאסור על הכנסת דיירי משנה לדירה? לפני שאתם מנסחים הסכם שכירות, כדאי שתקראו את המאמר הבא.

שכירות הינה מצב משפטי בין משכיר ושוכר בו המשכיר נותן לשוכר זכות זמנית להחזיק ולהשתמש בנכס ובתמורה לכך משלם השוכר עבור אותה הזכות.

חוק השכירות והשאילה מגדיר מהי מהות השכירות: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה, להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". חוק המקרקעין מתייחס באופן ספציפי לשכירות של נכס מקרקעין. השכירות נעשית באמצעות הסכם שנערך בין הצדדים ואשר מגדיר את תנאי השימוש בנכס.

כיום בישראל ישנם שוכרים ומשכירים רבים, אשר רבים מהם אינם מודעים לזכויותיהם וחובותיהם. להסכם השכירות חשיבות רבה שכן בו מגדירים הצדדים את היחסים המשפטיים ביניהם. יש חשיבות רבה לעריכת הסכם שכירות נכון בין הצדדים, ע"י עורך דין מיומן, שכן מצד אחד המשכיר מעוניין להגן על הנכס שהינו נכס יקר ערך אשר ניתן על ידו לשוכר, ומן הצד השני השוכר מעוניין לגור בנכס לאורך זמן בנוחות ובפרטיות מירבית.

האינטרסים של המשכיר - כיום נכס מקרקעין הינו נכסו החשוב והעיקרי של אדם ולכן אינטרס המשכיר הינו שהנכס ישמר כראוי, שהתשלום עבור ההחזקה בנכס יבוצע במועד וכן כאשר מסתיים הסכם השכירות, יוחזר הנכס לידי המשכיר במצב תקין וללא נזקים וליקויים.

האינטרסים של השוכר - השוכר מקבל לידיו את הנכס ומעביר לשם את חייו הפרטיים לתקופת השכירות שנחתמה ומשלם תמורה כספית לכך בכל חודש. כיום השכירות אינה זולה ולכן השוכר מצפה לקבל שהות נעימה בנכס, ללא נזקים ותקלות בתשתיות הנכס, ומענה מהיר מהמשכיר לבעיות שיצוצו. בנוסף השוכר רוצה שקט נפשי ללא הטרדות וכן תקופת שכירות ארוכה ככל שניתן, כדי שלא יצטרך לעבור דירה כל שנה.

באילו מקרים הסכמי השכירות חייבים להיערך בכתב?

לפי סעיף 6 לחוק המקרקעין עסקה במקרקעין היא: "... הקניה של בעלות או זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה ..." לפי סעיף 8 לחוק: התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" כלומר הקניית השכירות מותנת בהסכם בכתב אולם בהמשך, החוק מסייג שכירות שאינה עולה על 5 שנים: "... שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב" , כלומר השכרה לטווח קצר שאינו עולה על 5 שנים ואינו מכיל אופציה להארכה מעל 5 שנים אפשרית גם בכריתת הסכם בעל פה.

אך האם הדבר כדאי? מאוד מומלץ לערוך הסכם שכירות בכתב. עריכת הסכם על ידי עורך דין מומחה ומיומן תבטא את רצון שני הצדדים להסכם ותחסוך להם בעיות, נזקים ועוגמת נפש. כאשר לא נערך הסכם שכירות בין הצדדים, יכול צד אחד לנצל חולשה זו ולכפור בהתחייבויותיו, כך שהמשכיר עלול לטעון כי השוכר הינו פולש ולדרוש את פינויו, והשוכר לעומת זאת עלול שלא לפנות את הדירה גם לאחר סיום תקופת השכירות המוסכמת.

על מנת שהסכם השכירות יגן על שני הצדדים להסכם כך שתקופת השכירות תועיל לשני הצדדים להסכם, מומלץ מאוד כי עורך דין מיומן יערוך את הסכם השכירות. יודגש כי אם לא מצוינת תקופת אופציה בהסכם השכירות, אך הצדדים מחליטים להאריך את ההסכם לתקופת אופציה לאחר סיום ההסכם, מומלץ לערוך את הסכם האופציה (הארכת הסכם השכירות) כך שיגן על שני הצדדים להסכם.

האם משכיר דירה צריך להשאיר לשוכר פריטים מסוימים בדירה?

לפי חוק השכירות והשאילה המשכיר צריך למסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים, במידה והוא מסר את הדירה כך שהיא אינה מתאימה למגורים, הדבר ייחשב להפרת חוזה. בהמשך החוק נקבע כי מסירת הדירה תהיה כשהיא פנויה מכל אדם או נכס למעט נכס שהוסכם כי יהיה בדירה בעת המסירה. המשכיר אינו מחויב להשאיר דבר בדירה לטובת השוכר.

האם ניתן לאסור בהסכם שכירות על שכירות משנה (סאבלט)?

לפי סעיף 22(א) לחוק השכירות והשאילה "השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר". כלומר, השוכר אינו רשאי להעביר את זכותו לאדם אחר לשכירות לטווח קצר, קרי "לסבלט את הדירה" ללא הסכמת המשכיר בכתב ומראש, אולם החוק ממשיך ואומר כי "אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, בעסקת מקרקעין רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר". כלומר על מנת לבצע שכירות משנה השוכר חייב לפנות למשכיר וליידע אותו על הדבר ולקבל את הסכמתו בכתב, במידה ולא ניתנת הסכמת המשכיר מטעמים בלתי סבירים, לפי החוק השוכר יכול להשכיר בשכירות משנה ללא הסכמתו של המשכיר.

למרות האמור בחוק, ולאור האפשרות לפרשנות רחבה של הסעיף והתערבות בית המשפט, לא מומלץ לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה ללא הסכמת המשכיר בכתב ומראש, וזאת כדי להימנע מתביעות בעניין. יצוין כי גם אם יסכים המשכיר לשכירות המשנה, השוכר הוא שאחראי לכל הנזקים שיגרמו ע"י שוכר המשנה, ולכן יש לשקול בכובד ראש בטרם משכירים בשכירות משנה.

לסיכום

נושא השכירות הוא מצב משפטי משמעותי ושכיח במדינתנו, במאמר זה פירטנו רק מספר סוגיות שעולות בהקשר זה, לכל צד עומדות חובות וזכויות והצדדים לא תמיד מודעים למלוא זכויותיהם וחובותיהם בעסקאות אלו.

על מנת להימנע מאי נעימויות ועוגמת נפש יש לברר את הזכויות והחובות לפי החוק ולמצות את מלוא הידע כראוי. על מנת לעשות זאת בדרך הטובה ביותר, כדאי להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום אשר יערוך את הסכם השכירות בין הצדדים כך שיגן על שני הצדדים בצורה הוגנת ומלאה, אשר תמנע ככל שניתן סיכונים מיותרים.

למשרדנו נסיון רב בייצוג בעסקאות רכישת, מכירת והשכרת מקרקעין שונות ומגוונות: דירות מגורים, משרדים, חנויות, מגרשים. נשמח לסייע לכם בנושאים אלו ובנושאים משפטיים אחרים. ליצירת קשר מלאו את הפרטים בטופס ואחד מנציגנו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.